On Yıllık Kiracının Tahliyesi

On yıllık kiracının tahliyesi konusu yeni Türk Borçlar Kanunu ile mevzuatımıza girmiştir. Geçmişte kiracı ile kiralayan arasındaki uyuşmazlıklar 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması hakkında kanun aracılığıyla çözülmekteydi. Ancak yeni Türk Borçlar Kanununun 2012’de yürürlüğe girmesi ve kira hukukunu da kendi bünyesinde düzenlemesi nedeniyle 6570 sayılı kanun mülga olmuştur. 2012’den sonra ortaya çıkan kira uyuşmazlıklarının çözümü için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine bakmak gerekmektedir.

Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklar genelde kiralama bedelinin artırılması, kira sözleşmesinin sona ermesi, tarafların kira sözleşmesine aykırı hareket etmesi ve benzeri nedenlerden doğmaktadır. Ancak bu nedenlerden uygulamada sorun oluşturan kiracının tahliyesi mevzusudur. Her kira hukuku ihtilafı gibi kiracı tahliyesi sorunu da yeni Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup 6570 sayılı kanunda yer almayan yenilikler de bu kanunla birlikte getirilmiştir. Kira hukukunda doğacak uyuşmazlıklar kanun koyucu taraflar arasında hukuki dengeyi sağlamak ve hem kiracı hem de kiralayanı koruyabilmek adına düzenlemeler yapmış olup, bu düzenlemeler arasında kiracıyı evden veya iş yerinden çıkartabilecek kiracının tahliyesi sebepleri sayılmıştır. Bu nedenler haklı sebepten iki tane ihtara dayalı kiracının tahliyesi, yeniden inşa amacıyla kiracının tahliyesi, ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi, kirayı ödememe nedeniyle kiracının tahliyesi, tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi, sözleşme süresi bitimi nedeniyle kiracının tahliyesi ve 10 yıllık kiracının tahliyesidir. Sayılan bu kiracı tahliyesi nedenlerinden her birinin şartları farklı olmakta olup, bu şartların oluşması halinde mahkemeye yöneltilecek kiracının tahliyesi talebi ile tahliye davası sonucuyla kiracı evden veya iş yerinden çıkartılabilecektir. Ancak dava yoluna gitmeden, ilamsız icra takibi ile birlikte de iki neden dayanarak kiracı tahliye edilebilecektir. Bu nedenler kira sözleşmesindeki bedelin kiracı tarafından ödenmemesi ve kira sözleşmesinin sona ermesidir. Bundan dolayıdır ki kiracının tahliyesi için vekalet verilecek olan avukatı ilgili İcra İflas Kanunu hükümlerine ve hukuki tahliye sürecine hakim olması ve genel kanun olan güncel Borçlar Kanunundaki diğer kiracı tahliye davası nedenlerini iyi bilmesi gerekmektedir. Ancak bu sayede bu derin hukuki bilgi gerektiren duruma karşı doğru strateji belirlenmesi ve doğru hukuki yönlendirme ile ev veya iş yeri sahibi menfaatlerini koruyabilecektir. Genel olarak kiracı nasıl tahliye edilir bu konu hakkında ayrıntılı bilgiye ilgili yazımızdan ulaşabilirsiniz. Buradan özel sebep olan on yıllık kiranının tahliyesi konusuna değineceğiz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İlgili Mevzuat (TBK 347)

Türk Borçlar Kanununda yer alan kiracı tahliye sebeplerinden birisi olan on yıllık kiracının tahliyesi ilgili kanunun 347. Maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre konut veya iş yeri sahipleri kiracıları ile belirli süreli kira sözleşmelerinin yenilenmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmesinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmesi bitmesi ile herhangi bir neden göstermeden bu kira sözleşmelerini fesih edebilecektir.

On Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Türk Borçlar Kanununda yer alan kiracı tahliye sebebi olan on yıllık kiracının tahliyesi nedeni için kanun üç şart öne sürmektedir. Ancak bu şartların varlığı halinde ev veya iş yeri sahibi kiracısını ev veya iş yerinden çıkartabilecektir. Bu kanuni şartlar;

• Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,
• Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yılın bitiminden 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması, 10 yıldan sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,
• Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yılın sonunda yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması,

Kiraya veren bu şartların oluşması halinde kiracısını kiralanan taşınmazdan tahliye edebilecektir. Bunun için kiraya veren fesih bildirimi olarak geçen tahliye ihtarını sıhhat açısından noter vasıtasıyla kiracısına yönlendirmelidir. Ve tahliye ihtarında şu ifadeler yer almalıdır: kira sözleşmesinin süresinin bitiminde kiralananı tahliye etmesi gerektiği, yeni sözleşme yapılmayacağı, tahliye etmediği takdirde tahliye davası açacağı. Bu ifadeleri içeren ihtarın kiracının eline ulaşmasına rağmen sözleşme süresi sonunda kiralanan kiracı tarafından boşaltılmamışsa kiraya veren bu tahliye talebini mahkemeye yönelterek kiracısının tahliyesini gerçekleştirebilecektir.

On Yıllık Uzama Süresi Hesabı

On yıllık kiracının tahliyesi ile ilgili üzerinde durulması gereken bir nokta da 10 yıllık uzama süresinin ne zaman başlayacağı ile ilgilidir. Örnek üzerinden ilerlenecek olursa 21.08.2005’de 1 senelik olarak hazırlanıp kurulmuş olan belirli süreli kira sözleşmesi, bu sürenin sonunda kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı için 21.08.2006 tarihinde yenilenmiştir. 21.08.2007 ilk kira uzama yılı sonudur. Buradan itibaren on yıllık uzama süresi 21.08.2017’dır. Kanunun tanımına göre bu süreden üç ay öncesinde bildirimde bulunarak sözleşme feshedilebilir. Bu şartlarda dava 3 ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle ancak 21.08.2017 tarihinde açılabilecektir.