Güncelleme Tarihi:

Hisseli Arsa ve Tarla Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli Arsa Nedir?

Bir arsa üzerindeki mülkiyet hakkı sadece bir kişide olmayabilir. Eğer bir arsa üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması söz konusu ise, yani bir arsa üzerinde aynı oranlarda paylara sahip olmayan birden fazla malik varsa, o arsa hisseli arsa konumundadır. Belirli paylarda mülkiyet hakkına sahip olan bu maliklere, hissedar da denir.

Hisseli Arsanın Satışı Nasıl Yapılır?

Her hissedarın pay oranı aynı olmak zorunda değildir. Hissedarlar, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesini takip ederek paylarını nasıl taksim edeceklerine karar verirler. Payların taksim edilmesinden itibaren her hissedarlar payları üzerinde bireysel tasarruf haklarına sahiptir. O halde, her bir hissedar kendi hissesini ya da kendi hissesinin belirli bir oranını üçüncü kişilere veya diğer hissedarlara satabilir.

Hisseli arsayı bütünen satın almak, tek maliki olmak isteyen kişi bütün hissedarlar satış işlemine girmeli ve işlemin sonunda bütün hisseleri satın almış olmalıdır.

Hisseli Arsanın 3. Kişilere Satılması Durumu

Her hissedarın kendi payı üzerinde bağımsız bir tasarruf hakkı olduğunu belirtmiştik. Bu bağlamda, payını satmayı düşünen malik bu işlemi istediği herhangi bir üçüncü kişiyle gerçekleştirebilir. Hissenin, üçüncü kişiye satılması işlemi tamamlandığında süreç normal bir satış işlemi şeklinde devam edecektir.

Yalnız, payın üçüncü kişiye satılmak istenmesi durumunda diğer hissedarlar TMK m. 732’ince kendilerine tanınan şufa (önalım) haklarını öne sürebilirler.

Hisseli Arsanın Paydaşlardan Birine Satılması Durumu

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, bir hissedarın payını üçüncü kişiye satmayı istemesi  durumunda diğer hissedarlara bir ayrıcalık tanımıştır. Kanuna göre, üçüncü kişiye satış halinde, diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilirler.

Önalım hakkı, sadece paylı mülkiyet söz konusu olduğunda diğer paydaşlar tarafından kullanılabilir. Birden fazla paydaşın bu hakkını kullanmak istemesi karışıklık yaratabilir. Böyle durumun vuku bulması halinde, haklarını kullanmak isteyen paydaşların pay oranları dikkate alınmaksızın satılmak istenilen payın oranı satın almak isteyen hissedarlar arasında eşit olarak bölünecektir.

Bir payın satışı yapılması ardından yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirilir. Bunun üzerine, diğer hissedarlar kendilerine doğan hakkı alıcıya karşı dava açarak kullanabilir.

Hisseli Arsa Satışında Önalım Hakkı Ne Zamana Kadar Kullanabilir? (Hisseli Tarla Tapu Davasında Zamanaşımı Süresi)

Önalım hakkı, üçüncü kişiye satış yapılması üzerine doğan bir ayrıcalıktır. Bu sebeple, kanun koyucu tanıdığı bu ayrıcalığı bir yanda da hak düşürücü süreye tabii tutmuştur. Noter aracalığıyla bilgilendirilen diğer hissedarlar, 733. maddeye göre, bu haklarına satışı öğrenmelerinden itibaren 3 ay ve satışın gerçekleşmesinden itibaren ise 2 yıl süresince sahiptir.

Kanunda belirtilen bu süreler içerisinde, alıcıyı dava açmak suretiyle, bu haklarını kullanmayan hissedarlar, haklarını kaybederler.

Önalım Hakkından Feragat Mümkün müdür?

Önalım hakkına sahip olan kişi bu hakkı kulanmaya karar verebileceği gibi hakkından feragat etmeyi de seçebilir. Kişinin bu hakkından feragat etmesi iki türlü karşımıza çıkar:

  • Önalım hakkından tamamen feragat edilmesi
  • Belirli bir satışta önalım hakkından feragat edilmesi

İki türlü feragat işlemi de ilgili kanunca (TMK m.773/II,III) şekle tabii tutulmuştur.

Önalım hakkından tamamen feragat eden kişi, hisseli arsaya dair başka hiçbir satışta önalım hakkına sahip olduğunu öne süremez. Artık söz konusu arsadan pay satın almak istediği durumda üçüncü kişilerle aynı konumda olacaktır. Kanunca, bu işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi uygun görülmüştür.

Belirli bir satışta önalım hakkından feragat eden kişi ise sadece o belirli alıcıya karşı bu hakkını ileri sürmeyeceğine söz verir. Ancak hisseli arsa üzerinde gerçekleşen başka satış işlemlerinde diğer alıcılara karşı önalım hakkını öne sürebilir. Bu işlem yazılı şekle tabiidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Hiselli Arsanın Paydaşlardan Birinin Satışa Yanaşmama Durumu

Hisseli arsanın satılması durumunda bütün paydaşlar söz sahibidir, yani bütün paydaşlar satış işlemine katılmalıdır. Kişilerin bu kadar birbirine bağlı olduğu bir kurumda sorunlar çıkması kaçınılmazdır. Hissedarlardan birinin satışa yanaşmaması durumu diğer hissedarları mağdur edecek duruma sokabilir. Bu mağduriyetlerin ciddi boyuta ulaşması durumunda kanun diğer hissedarlar için bir çıkış yolu düzenlemiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesi müşterek mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesinin özel bir durumunu tanımlar. Kanuna göre, kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Bu konuda açılacak dava, aksine bir anlaşma olmaması takdirde, hem hisse hem de sayı bakımından çoğunluğun karar vermelerine bağlıdır.

Bu durumda, hisseli arsayı paylaşanlardan birinin satışa yanaşmaması ile diğer paydaşlar kanunda tanımlanan şekillerde mağduriyete düşüyor ise hem hisse hem de kişi çoğunluğunu yakalamalarıyla hissedarın paydaşlıktan çıkarılması üzerine dava açabilirler. Mahkemenin bunu uygun bulması durumunda bu kişi müşterek paydaşlıktan çıkarılarak, ona dair haklarını kaybeder.

Hisseli Arsa Satışı Nerede Yapılır?  (Hisseli Arsa Satışında, Satış İçin Gerekli Belgeler Hangileridir?)

Hisseli arsa satışları, hissedar ile alıcı arasında Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleşir. Bu noktada, Tapu Sicili Müdürlüğü’nce hisse devrinde istenecek evraklar belirlenir. Evraklar hazır edildikten sonra yetkililerden satış günü alınır. Satış işlemini gerçekleştirmeden önce gerekli belgeler hazır ve eksiksiz olması büyük bir önem arz eder.  Bu süreçte profesyonel destek almak için Mıhcı Hukuk ve Danışmanlık büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

Hisseli Arsada Hissedarın Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hisseli arsa satışından doğan önalım hakkında açılacak davada görevli ve yetkili mahkeme arsanın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Avukat Danışma

Yazıyı Paylaş
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Yorum Yap

*

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

© 2018 MIHCI HUKUK BÜROSU | İSTANBUL

logo-footer

SOSYAL MEDYADA BİZ: