Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

2012 yılında yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinin sona erme şekillerini ve kiracının tahliyesi sebeplerini de ele almış olup bu hukuki ihtilaflar hakkında kapsamlı ve toparlayıcı düzenlemeler yapmıştır. Bu düzenlemelere göre belirli süreli olarak taraflar arasında kurulan kira sözleşmelerinin sona ermesi için kiraya veren kira süresinin sona ermesinden 15 gün evvel kiracıya yazılı bildirimde bulunarak bu durumu haber vermelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelerek ve yenilenerek bir sonraki kira yılı için de taraflar arasında kurulmuş olacaktır. Ancak kanun koyucu kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi için sadece kira sözleşmesinin bu şekilde sonlanmasını öngörmemiş kiracının tahliyesi için de sebepler saymıştır.

Güncel Türk Borçlar Kanununun kiracı tahliyesi için saydığı sebeplerden birisi de tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi olup ilgili kanunun 352. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesine göre kiraya veren ev veya iş yerindeki kiracısından tahliye taahhüdü ismi taşıyan bir belge alarak ve bu belgeye dayanarak kiracısını tahliye edebilecektir. Kanun koyucu kiracısından tahliye taahhüdü alan konut veya iş yeri sahibinin kira dönemi sonunda yazılı bildirimde bulunmaksızın tahliye taahhüdünde bulunulmasından itibaren 1 ay içerisinde hem dava yoluna başvurarak hem de tahliye taahhüdü ile ilamsız icra takibi yoluna başvurarak kiracının tahliye edilebileceğini söylemektedir. Bundan dolayıdır ki kiracısını evinden çıkartmak isteyen ev sahiplerinin tahliye taahhüdüne dayanmaları halinde hem icra takip hem de dava yolu olan iki hukuki imkandan hangilerini seçeceğine şartları göz önüne alarak ve strateji belirleyerek karar vermeleri gerekmektedir. İzlenecek hukuki yol tespitinde en önemli yol gösterici ise alanın uzman kiracı tahliyesi avukatı olup, ev veya iş yeri sahiplerinin hak ve menfaatlerinin korunması açısından önemlidir. Keza kira hukuku avukatının önemi, kendisine karşı hukuka aykırı kiracı tahliyesi davası açılan veya takibin yapılan kiracılar açısından da önemlidir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliye edilmesi meselesi Yargıtay’ın gündemini meşgul eden bir hukuki sorundur. Sürekli olarak yeni kararlar çıkmakla beraber kanunda bu durum için özel şartlar öngörmüştür. Bu sayede tahliye taahhüdüne dayalı kiracının tahliyesi hukuki uyuşmazlığında mahkeme önüne getirilen ihtilaflar en aza indirgenmek amaçlamıştır.

1. Kanun koyucunun tahliye taahhüdünün geçerliliği için ilk olarak koyduğu şart, bu taahhüdün yazılı bir şekilde yapılması gerektiğidir. Tahliye taahhüdü için geçerlilik şartı olan bu engel için taraflar tahliye taahhüdünü yazılı bir şekilde yapabilecekleri gibi noter vasıtasıyla da bu belgeyi hazırlayabilirler. Ancak noter vasıtasıyla hazırlanan tahliye taahhütleri sıhhat açısından daha güvenilir olmakla beraber uyuşmazlığın icra takibine konu olması veya mahkeme önünde davalık olması halinde kesin delil niteliği taşıyacaktır.
2. İkinci şart olarak ise tahliye taahhüdünün bizzat kiracının yahut da kiracının bu mesele için özel olarak yetkilendirdiği birisinin vermesi gerekmektedir. Kiracının kiralana taşınmazda birlikte yaşadığı eşi veya çocuklarının tahliye taahhüdünün altına attıkları imza mahkemece geçersiz sayılmaktadır.
3. Üçüncü şart olarak kanun koyucu kişinin verdiği tahliye taahhüdünün belirli bir tarihi içermesi gerektiğidir. Diğer bir deyişle kiracının imzalayıp kiralayana vereceği tahliye taahhüdü “8 Ekim 2017’de kiralanan taşınmazı tahliye edeceğim” şeklinde kesin ve belirli tarih içermelidir.
4. Dördüncü şart olarak is kiracının tahliye taahhüdünü serbest irade ile vermesi gerektiğidir. Kanun koyucu bu düzenleme ile kira sözleşmesi ile aynı anda tahliye taahhüdü imzalatan kiraya verenlerin kötüniyetli tavrının önüne geçmeye çalışmıştır. Ancak uygulamada ev veya iş yeri sahipleri tarih kısmı boş tahliye taahhüdüne imza attırmaktadır. Ancak Yargıtay bunun kişilik haklarının ihlali sayılacağı ve her türlü delille aksinin ispatlanabileceğini söylemektedir. Ayrıca Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile aynı tarihte olan tahliye taahhütlerinin kiracının serbest iradesi ile verilmediğini kabul ederek geçersiz saymaktadır. Bu nedenle tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden en az 15 gün sonra alınmalıdır.

Son şart ise tahliye taahhüdüne dayanarak bu taahhüdü tahliye icra takibine konu yapmak veya dava yoluyla bu tahliye talebini dile getiren ev veya iş yeri sahiplerinin tahliye taahhütlerini edinmelerinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası yahut icra dairesine tahliye talebinde bulunmaları gerekmektedir.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili hükmü gereğince sulh hukuk mahkemelerinde görülecektir. Tahliye davasının görüleceği yetkili sulh hukuk mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Dava açmadan önce tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları var mı buna iyi dikkat etmek gerekecektir. Bu dava türünde davalının  tahliye taahhüdü verse dahi bir çok şekilde savunma yapması mümkündür. Dolayısı ile mutlaka bir avukat ile çalışılması yerinde olacaktır.