Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira hukukunda en çok karşılaşılan sorunlardan birisi de ev veya iş yeri sahiplerinin kiracıları ile olan uyumsuzluklarından veya hukuki uyuşmazlıklarından dolayı kiralanan taşınmazı kiracılarından geri almak istemeleri diğer bir deyişle kiracısının tahliyesini, kiracısını evden çıkartarak tekrar taşınmaz üzerinde zilyet konumuna gelmek isteyişidir. Kiralayan ev veya iş yeri sahibi kişi her türlü sebebe sığınarak kiracısını taşınmazdan tahliye edemeyecektir. Kanun koyucu kiracı tahliyesinin genel hukuk hükümlerini Borçlar Kanununda düzenlerken sırf ev sahibini korumaya yönelik düzenleme yapmamış kiracının da haklarını büyük ölçüde koruyan bir düzenleme yaparak kanunda kiracıyı ev veya iş yerinden çıkartmak için gereken haklı sebepleri tek tek saymıştır. Yani mal sahibi kişi ancak bu sebeplerin varlığını mahkemede ispat edebildiği halde kiracısının tahliyesi mahkemece onaylanacaktır.  Bu sebeplerden birisi ise kiracının kirayı ödememe nedeni ile tahliyesidir. Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun genel olarak 2 türlü cevabı vardır.

Borçlar Kanununun kiracının tahliyesi için saydığı nedenler arasında belki de ev sahiplerinin en çok karşılaştıkları durum kiracının aylık kira borcunu ödememesi veya huy edinilmiş bir şekilde geciktirmesidir. Kanun koyucu kiracının aylık kira borcunu ödememesinin sonucu olarak iki şey öngörmüş olup bunlardan birisi kira sözleşmesinin feshi ve kiracının borcunun talebi ile kiracının tahliyesi veya her ödenmeyen kira borcu için ihtar yöneltmek suretiyle kira yılı sonunda haklı iki ihtar sebebine dayanarak kiracının tahliyesinin talep edilmesidir. Önemle belirtmek gerekir ki kiracının tahliyesi hem genel borç hükümlerinin yer aldığı Borçlar Kanununun hukuk bilgisine dayanılması gerektiğiyle hem de icra iflas kanununun kiracının takip yoluyla tahliyesi hükümlerine dayanılması nedeniyle tahliye hukuki sürecini yönetecek avukatın alanında uzman icra hukuku avukatı ve kira hukuku avukatı olması gerekmektedir. Kişi ancak bu sayede icra takibinde işleyecek olan sürelerin takibini kendi lehine yöneterek kiracısının tahliyesini gerçekleştirebilecek, hak ve menfaat kaybına uğramamış olacaktır.

Kirayı Ödememe Nedeni ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirayı ödememe nedeni ile kiracısını tahliye etmek isteyen, kiracısını evden çıkartmak isteyen kişiler direkt dava yoluna başvurmadan icra takibi yaparak da hem temerrüde düşülen kira bedelini hem de kiracısının tahliyesini talep edebilecektir. Önemle belirtmek gerekir ki ev sahipleri ödenmemiş kira borçları için başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmaz sadece kira borcunu isterler ise ileride tahliye talep hakkını kaybedeceklerdir. O yüzden kiraya verenler takibi tahliye talebinde bulunarak başlatmalıdırlar. Takip yoluyla tahliyede icra dairesi aracılığıyla başlatılacak olan bir takip neticesinde icra dairesince borçlu ola ve tahliyesi talep edilen borçlu kiracıya örnek no 13 isimli ödeme emri tebliğ edilir. Bu ödeme emrine karşın kiracının 7 günlük bir itiraz süresi ayrıca 30 günlük –bu 30 günlük süre konut ve çatılı iş yerlerinde geçerlidir-  ödeme mühletleri vardır. 30 günlük sürede kiracı borcu ödemez ve ilk 7 günlük sürede de borca itiraz edilmez ise borç ve tahliye talebi kesinleşerek kira alacaklısı lehine haciz hakkı doğar.

Kirayı ödememe nedeni ile kiracısını tahliye etmek isteyen kiralayanlar için ise bir diğer yol Borçlar Kanunu madde 315’de yer almaktadır. Bu yol zaman açısından daha uzun sürebilecek nitelikte bir yoldur. Bu yola göre muaccel olmuş kira borcunu ödemeyen kiracı için kiralayan noter vasıtasıyla ihtarname çekerek borcunu 30 gün içerisinde ödemesini talep edecektir. Bu süre içerisinde muaccel kira borcunun ödenmemesi halinde kiralayan nezdinde kira sözleşmesini fesih hakkı doğacak olup bu feshin tahliye imkanından kiraya veren faydalanabilecektir.

Ayrıca Borçlar Kanunu kiraya verene bir yol daha sunmakta olup bu yolun yasal zemini Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’de yer almaktadır. Bu kanun hükmüne göre kiracısı bir kira yılı içerisinde 2 veya daha fazla kira ayında ödeme güçlüğüne düştüyse yani 2 veya daha fazla kira borcu muaccel olduysa bu muaccel borçların en az iki tanesine ihtar çekilerek bu haklı ihtarlara dayanmak suretiyle kira yılı bitimini takip eden 1 ay içerisinde mahkemeden kiracısının tahliyesini kiraya veren talep edebilecektir. Kanun koyucu ihtarnamelerin noter vasıtası ile yöneltme zorunluluğu getirmemiş olup ispat açısından yazılı bir şekilde yapılmasının gerektiğini söylemiştir. Yani bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara dayanarak kiraya veren kira yılı sonunu takip eden 1 ay içerisinde kiracısının evden çıkmasını veya iş yerinden çıkmasını mahkemeden talep edecek ve bu talebe yönelik mahkeme kararı elde edebilecektir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Ne Kadar Sürer?

Kirasını ödemeyen kiracı için yukarıdaki kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi yoluna giden bir mülk sahibi usuli hatalar yapmamışsa ve kanun yoluna gidilmemişse yaklaşık olarak 4 5 ayda tahliye sağlayabilir.

Kira borcunun ödemeyen kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak isteyen mülk sahibi, bu konuda uzman bir avukat ile çalışması durumunda usuli ve hukuki hataların önüne geçecektir ve kiracının tahliyesi süreci olumlu sonuçlanacaktır ve süreç daha da kısaltacaktır. Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir? konusundan sonra genel olarak kiracı nasıl tahliye edilir? konusunu okuyabilirsiniz.