Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracı Tahliyesi Davaları

Kira hukuku bir tarafın kiraya veren diğer tarafın kiralayan olduğu uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki düzenlemeleri içerir. Kira hukuku avukatı da bu alanda uzmanlaşmış kişidir. Kiracı evden nasıl çıkarılır, kiracı tahliyesi nasıl olur sorusunun cevabı tüm olasılıklara göre vereceğin ancak öncesinde kira sözleşmesinin tanımını yapmakla başlamalıyız. TBK m.299 a göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı,  kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

1. KONUT KİRASI

Kişinin sürekli ikamet ihtiyacını karşıladığı yer konuttur. Konut olarak değerlendirilme şartı kişinin burada çevreden gelen etkilere karşı bir koruma sağlamasıdır. Bu sebeple çadır veya baraka gibi yerler konut kirasına konu olmazlar.

2. ÇATILI İŞ YERİ KİRASI

Ticari faaliyetlerin yürütüldüğü satış yerleri, bürolar,  mağazalar iş yeri kirasına konu olurlar. Üstü kapalı olmayan yerler için kanundaki çatılı iş yeri kirası hükümleri uygulanmaz.

3. KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRESİ

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre belirli süreli sözleşmeler için kiracı tarafından 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullar dahilinde bir yıllığına uzatılmış kabul edilir. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Burası önemlidir çünkü uygulamada ev sahipleri ilk yılın sonunda “sözleşme süresi bitiyor çıkmalısınız” gibi argümanlar ile kiracıları çıkarmak istemektedir. Bu durum kanuna göre mümkün değildir. Kiracıyı çıkarmak istiyor iseniz mutlaka aşağıdaki sayacağımız hususlardan birine dayanmanız gerekmektedir.

Kiraya verileni sözleşmeye uygun şekilde kiracıya sağlamak, bu şekilde sözleşme süresince bulundurmak kiraya verenin borçlarıdır. Kiraya verenin kiralananın ayıbından da sorumluluğu vardır. Bu ayıplar fiziki olabileceği gibi hukuki de olabilir. Teslim anındaki ayıplarda kiracı, borçlu temerrüdü hükümlerine veya sonradan ayıplı hale gelme halindeki hükümlere yönelebilir. Teslimden sonraki ayıplarda ise kiracı ayıbın giderilmesini, fesih hakkını, ayıbı giderip bunu kiradan düşme hakkını, kira indirimini, ayıpsız benzerle değiştirilme hakkını veya tazminat hakkını seçimlik olarak kullanabilir. Uygulamada evlerde oluşan kiracıdan kaynaklanmayan hususlarda kiracılar bu haklarını kullanabilir.

Kiracının borçları ise kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak, özenli kullanım, komşulara saygı göstermek ve kira bedelini ödemektir.

Tahliye Davası İle Kiracının Tahliyesi

Kanunun kiracıyı koruyan yapısı gereği, kiracının tahliyesi, belirli şartların varlığına tabi olması, ince nüansların olması ve dava açma süreleri ve diğer usuli bir çok hususu barındırması nedeni ile mutlaka bir avukat ile çalışılması gerekmektedir. Aksi halde davanız usulden veya esastan ret olabilecektir. Bu durumda zaten evinizde veya işyerinizde fazladan süre hakkı olmadan oturan kiracının bir de ret olan dava süresi boyunca oturması ve ek olarak yeni açacağınız dava süresi boyunca da oturmasına neden olabilecektir. Bunlara ek olarak Yeni Borçlar Kanunu ile geçici maddeler konularak bazı maddelerin yürürlük tarihi sonraki yıllara bırakılmıştır. Bu bakımdan da dikkatli olunması gerekmektedir. Mıhcı Hukuk Bürosu olarak biz bu konuda avukatlık hizmeti vermekteyiz.

Tahliye davası konut ve çatılı işyeri kira konusu olduğu sözleşmelerde kiracıyı evden veya işyerinden çıkarmak için kullanılabilecek bir yöntemdir. Borçlar Kanununda gösterilen sebeplere dayalı olarak açılabilecek bu dava ile mahkeme kararı sonucu kiracıyı çıkarmak mümkün olur.

Kiracıyı Çıkarma Sebepleri

TBK hükümleri genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarmak için tahliye sebeplerinden biri doğmamışsa, kiracı 15 gün önceden tahliye edeceğini bildirmedikçe kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak mümkün olmaz. Kanunun kiracıyı koruyucu yapısı gereği aşağıdaki nedenlerin biri olmalıdır.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kirayı ödememek en önemli tahliye nedenlerinden biridir. Bir kiranın bile gecikmesi ve ödenmemesi tahliye nedenidir ve ödeme emrine rağmen kiracı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı evden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı ve mantıklı yol kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile hem borcun tahsili hem de kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Dolayısı ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamaktadır. Usul olarak ise ödenmeyen kiralar için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içerisinde borca itiraz etmez ise 30 gün içerisinde kira borcunu ödemelidir. Ödememesi durumunda hakim tahliyeye karar vermektedir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Kiracı yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermişse bu durumda bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir, bunun için bir takım hususları içermesi gerekmektedir aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için;

• Yazılı olmalıdır.
• Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır.
• Belirli bir tarihin yazılması gerekmektedir.
• Tahliye taahüdünün imza tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olmalıdır. Burada amaç, kiracının baskı altında taahhüt imzalamasının önlenmesidir.

Bu şartlar var ise dava açma veya icraya başvurma süresi dolmadan işleme başlanması gerekmektedir.

Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanununda belirtilen süre zarfı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı olur. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılında farklı aylara ait ödemezlikler için olmalıdır. Örnek vermek gerekirse kiracı kirasını ödememekte veya kirasını sürekli olarak geciktirmektedir. Bu durumda kiralayan kiracıya her bir ay için iki kez haklı nedenle ihtar göndermesi durumunda dava açarak tahliye hakkına sahip olmaktadır. Kira ödememelerinin veya geciktirmelerinin arka arkaya olmasına gerek yoktur. 1 kira yılı içerisinde Şubat ve Temmuz ayı gibi iki arka arkaya olmayan ay da olabilir. TBK m.352 hükmü uyarınca tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır.

Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.

TBK m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilecek konutu varsa ve kiraya veren sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa buna dayanarak tahliye talep edebilir. Dava açma süresi sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aydır. Sözleşmeyi kurarken bunu bilip bilmeme her türlü delille ispat edilebilmektedir. Yazılı delil şartı yoktur.

Kiracının Ölümü İle Sözleşmenin Sona Ermesi

Borçlar Kanununa göre kiracının ölmesi sonucunda ölenin ortakları, ölenle birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeye uydukları sürece kira sözleşmesine taraf olabilirler. Bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan sorumlu olmadıklarını beyan etmeleri sözleşmeye aykırılık olur ve kira sözleşmesi sonlanır.

Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Tahliyesi Nedeni ile Kiracı Tahliyesi

Eğer kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun,  üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Burada ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örnek olarak reşit olmuş veya evlenmiş evladın bu evde oturmak istemesi gerçek ve samimidir. İşyeri ihtiyacı ise aynı kişiler açısından icra edilecek bir meslek veya sanata yönelik olmalıdır. Yine Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç sürekli ve zorunlu olmalıdır. Örnek olarak kiralayanın başka bir yerde boş evi varsa bu durum ihtiyacın zorunlu olmadığı olarak değerlendirilir veya kısa süreli bir ihtiyaç için de aynı durum söz konusudur. Bu davanın açılması için kanunda süreler vardır.

Kiraya veren bu davadan sonra haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl içerisinde evi bir başkasına kiraya verememektedir. Eğer verirse ve kiracı bu sebepten dolayı dava ederse kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi

Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Bu durumun da belirli şartları mevcuttur. Basit tamir ve değişiklikler durumunda bu dava türü açılamaz.

Yeni Maliki Gereksinimleri Tahliyesi ile Kiracı Tahliyesi

Evi satmak kirayı çıkarmak için bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Bu durumda evi yeni alan malikin belli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimin varmasıyla iktisaptan itibaren 6 ay sonra ve sözleşmenin bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yine burada da yukarıdaki ihtiyaç nedeni ile tahliye davası türündeki ihtiyacın ispatı bakımından aynı şartlar mevcuttur.

Ancak burada belirtmek gerekir ki kiracı evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

Yeni Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gelen bu yol ile kiralayan on yıllık kira uzama yılı izleyen her bir uzama yılının sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. On yıllık kiracının tahliyesinin şartları özetle

• Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,
• Bahsi geçen on yıllık uzama süresini izleyen yılın sonundan 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması,
• Bu süreden sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,
• Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yıl içerisinde yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması gerekmektedir.

Bu sürenin hesabı konusunda kanunun metni iyi okunmalıdır.

Yukarıda sayılan sebepler kiracıyı tahliye sebepleri olmakla birlikte aşağıda sayılan bir takım durumlar da kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi olmaktadır. Yazının çok uzayacak olması nedeni ile bu konuları kısaca başlık halinde yazıyoruz. Ek bilgi almak isteyen kişiler sağ aşağıdaki kutucuktan soru sorabilirler.

• Özensiz Kullanma, Kiralanana Zarar Verme ve Komşulara Saygısız Davranma Nedeniyle Fesih ve Tahliye
• Birlikte Kullanımın Bozulması ve Kiralanana, Kiraya Verenin İzni Olmadan Ortak Alınması Nedeniyle Fesih ve Tahliye
• Kiralananın Amaç Dışında Kullanılması Nedeniyle Fesih ve Tahliye

Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi

Bahsedilen dava türlerinde neredeyse her biri için farklı dava açma süreleri belirtilmiştir. Belirtilen dava açma süresinden önce veya sonra dava açtığınızda dava ret olacaktır. Bu durumda davada haklı olmanız bir anlam ifade etmez zira esas incelemesine geçmeden usulden ret olacaktır. Bundan sonra yeniden dava açmak için bir sonraki dava açma süresini beklemek durumunda kalabilirsiniz ki bazı durumlarda bu 6 ay veya 1 yıl sonrayı bulabilmektedir. Bu bakımdan kiracı tahliyesi konusunda uzman bir avukat veya hukuk bürosu ile çalışmanız mantıklı olacaktır.

Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?

Kiracıyı çıkarma süresi hangi yolun izleneceğine göre değişkenlik göstermektedir. Bu durum konusunda bilgi için bize sorunuz mu var bölümünden yazabilir veya telefon numaralarımızdan arayabilirsiniz. Ancak belirtmek gerekir ki tahliye işlemlerine başlamadan bu süre hiç başlamamaktadır. Dolayısı ile kiracıyı çıkarmak istiyorsanız bir an önce işlemlere başlamak esasen kiracıyı tahliye etmek için en hızlı yoldur.

Düzenleme : Sayfa aşağısında onlarca yorum ve cevap oldu. Mutlaka sizin sorunuzla alakalı bir soru cevap durumu mümkündür. Bu bakımdan yorumları okumanızı rica ediyorum. Dava açmak için bize ulaşabilirsiniz veya sorunuz için sağ alttaki kutucuktan ulaşabilirsiniz.

Bu yazıyı okuduktan sonra ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenler ile ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.