Kentsel Dönüşüm Hukuku Tanım ve Kapsam
Kentsel dönüşüm hukuku, kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen ‘’6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundan doğan uyuşmazlıklar sonucu literatüre girmiş taze bir hukuk dalıdır. Son yıllarda ülkemizde artan kentsel dönüşüm önümüzdeki yirmi yılın hukuki anlamda en büyük sorunlarından biri olacaktır.
Son yıllarda yapılan araştırmalar sonucu ülkemizdeki binaların yüzde 45’i yani yaklaşık 6.5 milyon bina riskli yapı grubu içerisindedir. Başlı başına bu veri bile ortaya çıkan durumun vehametini tüm çıplaklığı ile ortaya koymaktadır.Bilhassa İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde ikamet eden vatandaşların bu kentsel dönüşüm furyasında hukuki sorun yaşamaması olası gözükmemektedir.İstanbul yaşayan vatandaşlar başta olmak üzere, ya kentsel dönüşüm mağduru olacaksınız ya da olmak üzeresiniz. Eskiyen bina ve sitelerin yeniden yapım süreci; İdare Hukuku, İmar Hukuku, Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku ve Sözleşmeler Hukuku gibi birçok farklı hukuk bilgisi gerektirmektedir.
Kentsel Dönüşüm Hukukunda Usul
Kentsel dönüşüm uygulamalarının mevzuata göre nasıl yürütüleceğini kısaca şöyle özetleyebiliriz:
1-Binada risk tespitinin yapılması; binada risk tespiti 6306 sayılı yasa gereğince binadaki kat maliklerinden sadece birinin başvurusu ile yapının risk ölçümü (Karot çalışması) yapılabilmektedir. Risk tespit başvurusu Başta Bakanlık olmak üzere Büyükşehir ve İlçe Belediyelerine İl Özel İdarelerine yapılabilmektedir.
2-Binanın yıkım süreci; riskli yapı kararına karşı Bakanlığa yapılan itiraz başvurusunun reddedilmesi halinde riskli yapı kararı kesinleşmiş olmaktadır. Bu durumda binadaki tüm kat maliklerine tebligat gönderilerek, binanın 60 gün içerisinde yıkılması istenir. Bu süre içerisinde yıkılmazsa 30 günlük ek süre verilir. Ek süre dahilinde de bina yıkılmaz ise yıkım işlemleri yasa gereği Belediye ve diğer mülki idareler tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilir.
3-Yıkım sonrası yapılacak işlemler; Bu konuda en çok merak edilen üçte iki çoğunluğun kararı, yıkım sonrasındaki aşamada önem arz etmektedir. Çoğunluğun kararı, binanın yeniden inşa edilmesi noktasında belirleyici olacaktır. Noter tebligatı ile toplanacak olan kat malikleri üçte iki çoğunlukla yapılacak inşaat sürecini yöneteceklerdir.
Kentsel Dönüşüm Hukukunda Güncel Hukuki Durum
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik yapılmıştır şöyle ki; ‘’Bakanlıkça kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
1)Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması
2)İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması
3)Altyapı ve üstyapıda hasar meydana gelmiş olması,
sebeplerinden birinin veya birkaçının bir arada bulunması halinde, üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65 ‘i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.
İşte bu sebeplere bağlı olarak Mıhcı Hukuk Bürosu bu taze hukuk dalında uzmanlaşma sağlayarak mağdur vatandaşların kentsel dönüşüm sorunlarına çare olmak amacındadır.Bu hukuk dalı, bir bina hakkında kentsel dönüşüm dolayısıyla yıkım kararı, riskli yapı ilanı, riskli yapı tespiti, riskli yapı tahliyesi, kentsel dönüşüm kira yardımı, bina yıkım sonrası boş arsa taşınmaz sorunu gibi birçok yeni ve önemli sorunu barındırmaktadır.
Mıhcı Hukuk Bürosu kentsel dönüşüm hukuku alanında her türlü hizmeti vermekte olup bu taze alanda tecrübeli avukatlar aracılığıyla başarılı bir proje başlatmıştır.Bu hukuk alanının yeni olması vatandaşların bu konuda haklarını yeterince bilememesine ve dolayısıyla mağdur olmasına sebebiyet vermektedir.Türkiye’de deprem, sel ve benzeri afetlerin son yıllarda artması ayrıca 2006 yılı sonrası hızlandırılan kentsel dönüşüm süreci bu alanda hukuki danışmanlık ve hukuki yardım alınmasını zaruri kılmıştır.
Kentsel dönüşüm hukuku kavramı genel olarak, 17 Ağustos depremiyle birlikte Türkiye gündeminde yerini almış ve modern, çağdaş 2000’li yılların Türkiye’sini inşaa etmek yolunda önemli bir süreç haline gelmiştir. Türkiye jeolojik yapısı itibariyle çeşitli fay hatlarının üzerinde bulunmaktadır. Kaldı ki bu fay hatları bir hayli etkin olup son yıllarda yukarıda bahsedilen 17 Ağustos depremi de dahil olmak üzere birçok acı yıkıma sebep olmuşlardır. Bu yıkımlara son vermek için özellikle geçtiğimiz 3 yıl içerisinde çeşitli kanuni düzenlemeler gerçekleştirilmiştir. Bu kanuni düzenlemelerin elbette ki en önemlisi 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayı numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmuştur. Bu kanunla beraber ‘’Kentsel Dönüşüm’’ bilincinin Türk toplumunda yerleşmesi konusunda önemli bir adım atılmış bulunmaktadır. Modern şehir görünümü ve şehirlerimizin markalaşma yolunda ilerlemesi amacıyla kentsel dönüşüm hukukuna verilen değer kanımızca daha da artırılmalıdır. Yaşanabilir, imar ve şehircilik standartlarını uygun 21. yüzyılın şehirlerini inşa ederken hem devletimize hem de bireylerimize büyük görevler düşmektedir. Bununla görev bilincinin bir sonucu olarak riskli yapıların belirlenmesi ve bunların bir restorasyon süreci içerisinde yenilenmesi konusunda başta İstanbul olmak üzere, tüm Türkiye çapında adeta bir kentsel dönüşüm seferberliği başlatılmıştır. Bu büyük kentsel dönüşüm hareketi işlemlerini uygulama noktasında 6306 sayılı kanun, ilgili bakanlıkları, ilgili özel idareler ve belediyeleri, Toplu Konut İdaresi başkanlığını yetkili kılmış bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Prosedürü
Öncelikli olarak kentsel dönüşüm uygulamasının başlatılmasıyla amacıyla Bakanlıkça lisans verilen kurumlar tarafından yapı maliki veya onun kanuni temsilcisi riskli yapı kontrolü yaptırmalıdır. Bu kontrol yapı maliki veya onun kanuni temsilcisi tarafından verilen süre içerisinde yaptırılmadığı takdirde bakanlık veya ilgili idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Bakanlık ilgili yapının riskli olduğuna karar verirse 15 gün içerisinde ilgili yapı malikinin veya onun kanuni temsilcisinin bu karara itiraz hakkı doğmaktadır. Bu itiraz, bakanlıkça üniversitelerin ilgili bölümlerinden seçilen öğretim üyelerinden oluşan 4 kişi ve bakanlık personelinden oluşan 3 kişi olmak üzere oluşturulan bir kurul tarafından karara bağlanır.( Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun md.3)
Kentsel dönüşüm hukuku kapsamında riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıktırılması iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre Türk Ceza Kanunun ilgili hükümleri çerçevesinde Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacağı Afet Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 8.maddesinin 3. fıkrasında düzenlenmiş bulunmaktadır. Tüm bu değerlendirmeden anlaşılacağı üzere kentsel dönüşüm uygulaması özellikle çarpık ve riskli kentleşmenin önüne geçebilmek amacıyla doğru ve düzenli bir biçimde uygulandığı takdirde önemli bir set görevi görebilecek niteliktedir.Bu görevin gerekleriyle ilgili yukarıda bahsettiğimiz gibi devlet- vatandaş işbirliğinin merkez alınması ve kentsel dönüşüm projeleri sonucunda iki tarafında mağdur olmaması gerekmektedir.Bu amaçla iki tarafın mağduriyetlerinin önlenmesi hususu, ilgili kanunda da dikkate alınmış ve bu mağduriyeti engelleyecek düzenlemeler kapsamlı bir biçimde yapılmış bulunmaktadır. Yine kentsel dönüşümde acele kamulaştırma hükmü de kentsel dönüşümün kesintisiz devam etmesi açısından getirilmiş bir düzenlemedir. Ancak önemli olan bu düzenlemelerin tam anlamıyla ve eksiksiz bir biçimde uygulanacağı toplumsal bilinci, devlet, vatandaş ve sivil toplum kuruluşları işbirliği sonucunda yakalayabilmektir. Bu kapsamda kentsel dönüşümde kat malikleri nin önemi de büyüktür.
Sonuç olarak her bir vatandaş olarak depremin ve deprem gibi diğer tüm afetlerin, unutulmamış unutkanlığımız olduğu bilincinde hareket etmeli ve kentsel dönüşüm farkındalığıyla birlikte şehirlerimizi riskli yapıların tutsaklığından kurtararak onlara modern ve yaşanabilir bir çehre kazandırmalıyız. Bu kapsamda sürecin Kentsel Dönüşüm Hukuku’na uygun olarak ilerlemesi için Kentsel Dönüşüm Avukatı önem kazanmıştır.
Mıhcı Hukuk ve Danışmanlık Bürosu Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile her türlü uyuşmazlığın çözümünde çare olmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Hukuku Alanında Verdiğimiz Hizmetler:
-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması
-Maliklere kira yardımı sürecinde hukuki yardımı
-İnşaat sözleşmelerinden doğan her türlü uyuşmazlık
-Kaçak kat konusunda hukuki denetim
-Riskli yapı tespit, tahliye, yıkım işleri
-Malikler arası her türlü ihtilafların çözümü
-Sözleşmede inşaat süre uzatımı
-Spk onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması
-İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
-Kentsel dönüşümde iptal davaları
-Olumsuz oy kullanan maliklere ihtarname hazırlanması
-Proje inşası ve bağımsız bölüm metrekare ve konum paylaşımının yapılması
-Kat mülkiyeti tapularının alınması sürecinde hukuki yardım
Yukarıda bulunan tüm hizmetlerimizden yararlanabilmek için iletişim sayfamızda bulunan iletişim kaynaklarından bize kolaylıkla ulaşabilirsiniz.