Bu yazı kiracının özel çıkarma nedenlerinden biri olan mülk sahibinin ihtiyacı sebebi ile kiracının çıkarılması konusunda olup diğer başkaca kiracının tahliyesi nedenlerini kısa kısa yazdığımız kiracı nasıl çıkarılır? yazımızı okuyabilirsiniz.
Öncesinde 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun ışığında çözülen kiracı tahliyesi problemi güncel kanun olan 6098 sayılı borçlar kanununun yürürlüğe girmesi ile Türk Borçlar Kanununun 339. maddesinden sonraki hükümler ışığında çözülecektir. Ayrıca kiracı tahliyesi hukuki problemini çözüme kavuşturabilmek ve kanunda sayılan tahliye sebeplerinin uygulamada asıl gerçekleşmesi gerektiğini göstermek içi Yargıtay kararları da kira hukuku mevzuatını desteklemekte olup kiracının konuttan veya iş yerinden çıkartılabilmesi için bu yasal zemini bilmek ve bu beslenmek gerekmektedir.
Günümüzde kira hukukunda en çok karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kiracının tahliyesi uyuşmazlığıdır. Bu uyuşmazlığa dayanarak kiralayan kiracısını evinden veya iş yerinden çıkartmak istiyorsa güncel Türk Borçlar Kanununda sayılan sebeplerden en az birine dayanmak ve bu dayanağını ispat etmek zorundadır. Türk Borçlar Kanununda sayılan diğer kiracı tahliye sebepleri şu şekildedir: 10 yıllık kiracının tahliyesi, haklı sebepten iki ihtara dayalı kiracının tahliyesi, kirayı ödememe ile kiracının tahliyesi, sözleşme süresi bitimi nedeniyle kiracının tahliyesi, tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi, yeniden inşa amacıyla kiracının tahliyesidir. Kiralayan tahliye için tahliye davası açabileceği gibi doğrudan icra hukuku mevzuatına dayanarak kiracısını tahliye etmek de isteyebilir. Ancak bu yöntemde kiracı tahliyenin icrasına itiraz edebilir ve kiralayan tahliyeye devam etmek için itirazın iptali ve itirazın kaldırılması davası ile hukuki sürece devam edebilecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Çıkarmanın Koşulları
İhtiyaç sebebiyle kiracının çıkarılmasının yasal zemini Borçlar Kanunu madde 350 1.fıkrada yer almaktadır. Bu hükme göre kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunlu bir ihtiyaç doğması halinde kiracısını tahliye edebilecektir. Bu hüküm ile kanun eşin, ana babanı veya torunun, çocuğun zorunlu ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmaza taşınmalarını gerektiriyorsa kiracı tahliye edilebilecektir.
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davasında kiracının tahliyesine hükmedilebilmesi için Yargıtay ihtiyacın samimi olması gerektiğini söylemiştir. Bu samimiyetin ölçüsü her somut olaya göre farklılık göstermekte olup bu konu hakkında Yargıtay’ın birçok farklı kararına denk gelmek muhtemeldir. Yargıtay’ın aradığı bu samimiyeti davacı taraf yani kiracı tahliyesini talep eden kiralayan her türlü delille ispat edebilecektir. Bu ispat-delil mekanizmasında kiralayanın dikkat etmesi gereken faktör dayandığı ve ispat etmeye çalıştığı sebebin henüz gerçekleşmemiş bir sebep olmaması gerektiğidir. Diğer bir deyişle Yargıtay tahmin edilebilir sebepler üzerinden kiracının tahliyesine izin vermemektedir.
Yargıtay’ın kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliyesinde aradığı diğer bir unsur ise ihtiyacın sürekli ve zorunlu olmasıdır. Bu süreklilik ve zorunluluk yine somut olaya göre değerlendirilecek olup kiralayanın başka bir boş meskenini davadan önce kiraya vermesi mahkemenin takdir yetkisini kullanırken kiralayanın aleyhinde kullanacağının belirtisidir.
Önemle belirtmek gerekir ki kanun koyucu ihtiyaç sebebi ile tahliye edilen kiracının hakkını korumak amacıyla tahliyeden sonraki 3 yıllık dönemde eski kiracı haricindeki kişi veya kurumlara taşınmazı kiralama yasağı getirmiştir. Ancak kanun kiralayanın başkasına kiralaması için tek bir istisna oluşturmuştur. Bu istisna da haklı sebep olup sebebin haklılığı her somut olaya göre ayrı değerlendirilecektir. Kiralayan kiracısını tahliye ettikten sonraki 3 yıl içerisinde haklı sebep olmadıkça ve eski kiracısına ihtarname yönelterek tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormadıkça üçüncü kişiye taşınmazını kiralaması halinde eski kiracı üzerinde tazminat talep etme hakkı doğacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kanun koyucu tahliye davalarını sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına dahil etmiş olup tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili sulh hukuk mahkemesi ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olup kiracı ve kiralayan arasında yetki sözleşmesi ile yetkili mahkeme tayin edildiyse bu mahkemede yetkili olacaktır.
Ayrıca dava açmak isteyen davacı tarafın kiralanan taşınmazın müşterek mülkiyete tabi olması durumunda davayı birlikte açmaları gerekecektir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Süre
Bu davada davanın açılabileceği belli bir süre vardır. Bu sürenin haricinde açılan davalar usulden davanın esası bile görülmeden reddolur.
Kiralayan kendisine tanınan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkını kullanabilmesi için belirli süreli kira sözleşmelerinde kira döneminin sonunda, belirsiz süreli bir sözleşme ile konut veya iş yeri kiralandıysa fesih ve fesih bildirim sürelerine tabi olunarak belirlenecek fesih tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde mahkemeye tahliye talebi ile başvurmalıdır. Ancak ihtarname ile bildirimde bulunulması gereken süre kaçırılmamalıdır. Bu süreler İcra İflas Kanunu madde 272 ile tespit edilmiş olup bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açarak kiracının tahliye talebi kabul edilen kiracı bu ilam ile birlikte icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini icra memurları aracılığıyla gerçekleştirebilecektir.
Bu davada süreler ve ihtiyacın ispatı konusu davacı açısından sorun teşkil edebilecek niteliktedir. Bu bakımdan çok dikkat edilmelidir.
Write a comment: