Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkını yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak iki ayrı kategoride incelemek gerekir. Günlük hayatta daha çok karşımıza çıkanı yasal önalım hakkıdır.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı

Adı üzerinde yasal yani kanundan doğan bu önalım hakkı, TMK. m. 732’de açıkça düzenlenmiştir. Buna göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Yani paylı mülkiyette bir paydaş, gayrimenkul üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını, 3. bir kişiye satmak isterse, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı satın alabilirler. Bu hak kanundan doğan bir haktır. Bu da şu demektir; yasal önalım hakkını kazanmak için önceden bir sözleşme vs. yapmış olmaya gerek yoktur. Önalım yani şufa hakkı, ancak dava yoluyla ileri sürebilir. Bu sebeple avukattan hukuki yardım almakta fayda vardır. Davanın adına önalım davası veya şufa davası denilmektedir. Payın satıldığı 3. kişi aleyhine açılır.  Önalım hakkı, payın satışının hak sahibi paydaşlara bildirildiği tarihten üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Hakkın düşmesi demek, tabiri caizse yok olması demektir. Dolayısıyla bahsi geçen süreler dolduktan sonra, önalım (şufa) hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkının kullanılamayacağı bazı durumlar vardır: ‘’taşınırlarda ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, kamulaştırma hallerinde, miras intikalinde ve paylaşımında, iki şirketin birleşmesinde şufa hakkı kullanılamaz. Ancak belirtmek gerekir ki, şufa hakkının kullanılamadığı daha birçok durum bulunmaktadır, sayılanlarla sınırlı değildir.

Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkında, malik taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını bir sözleşme yaparak kısıtlamaktadır. Öncelikle belirtelim ki, bu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında malik taşınmazını satmaya karar vermesi halinde, sözleşmenin karşı tarafının öncelikli bir alım hakkı bulunmaktadır. Sözleşme iki kişi arasında olduğundan, taraflar yalnızca birbirlerine karşı sorumludurlar. Ancak, önalım hakkı tapuya şerh edilebilir bir haktır.

Önalım yani şufa hakkı tapuya şerh edilirse, bu hak 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani malik, sözleşmeyle tanınmış önalım hakkına uymayıp taşınmazı satarsa, tapuda şerh varsa, satın alan kişiye karşı da önalım hakkını ileri sürebiliriz. Eğer şerh yoksa sadece malike karşı sürebiliriz. Şerhin etkisi 10 yıl geçmekle düşer. Şerh edilecek olan önalım hakkı sözleşmesi noterde resmi şekilde yapılmalıdır.

Önalım sözleşmesi bedel belirtilmeden yapılmış ise bu sözleşme yalın önalım sözleşmesidir. Bu halde önalım hakkı sahibinin yasal önalım hakkının kullanılmasında olduğu gibi alıcı 3. kişinin ödediği bedeli ödemesi gerekir.

Önalım sözleşmesi bedel gösterilerek yapılmış ve tapuya şerh edilmiş ise, 3. kişi sözleşmeyi veya bedeli bilmediğini ileri süremez. Sözleşmede belirtilmiş bedel ile önalım hakkı kullanılır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı da önalım davası (şufa davası) açarak dava yoluyla kullanılır. Süreler yasal önalım hakkında olduğu gibi 3 ay ve her halde 2 yıldır.

Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

Toprak Koruma ve Tarım Arazileri Kanunuyla Gelen;

2014 yılında çıkan Toprak Koruma ve Tarım Arazileri Kanununa göre tarım arazilerinin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiptir. Yani tarım arazisi sınırdaş tarım arazi sahibi olmayan birine satılırken yada tarım arazisi alınırken dikkat edilmesi gereken konu, tarım arazisi satıldıktan sonra dahi bitişik arazi malikleri dava açarak araziyi alabilmektedir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Tarım arazilerinde önalım (şufa) hakkının kullanılması da yukarda bahsedilen yasal önalım hakkının kullanılması ile aynıdır. Bu hak dava yoluyla kullanılır. Özellikle önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi var ise, hakimin hangi arazinin tarımsal bütünlük arz ettiğine dair ikna edilmesi gerekir. Dolayısıyla ön alım hakkına dayanarak ön alım davası (şufa davası) açacaksanız veya bu konuda hukuki danışmanlık almak ihtiyacı duyuyorsanız gayrimenkul alanında uzman bir avukata danışmak, hak kaybınızı önleyecektir.