Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Davası
                                                           Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Davası

Önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkını yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak iki ayrı kategoride incelemek gerekir. Günlük hayatta daha çok karşımıza çıkanı yasal önalım hakkıdır.

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı

Adı üzerinde yasal yani kanundan doğan bu önalım hakkı, TMK. m. 732’de açıkça düzenlenmiştir. Buna göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Yani paylı mülkiyette bir paydaş, gayrimenkul üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını, 3. bir kişiye satmak isterse, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı satın alabilirler. Bu hak kanundan doğan bir haktır. Bu da şu demektir; yasal önalım hakkını kazanmak için önceden bir sözleşme vs. yapmış olmaya gerek yoktur. Önalım yani şufa hakkı, ancak dava yoluyla ileri sürebilir. Bu sebeple avukattan hukuki yardım almakta fayda vardır. Davanın adına önalım davası veya şufa davası denilmektedir. Payın satıldığı 3. kişi aleyhine açılır.  Önalım hakkı, payın satışının hak sahibi paydaşlara bildirildiği tarihten üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Hakkın düşmesi demek, tabiri caizse yok olması demektir. Dolayısıyla bahsi geçen süreler dolduktan sonra, önalım (şufa) hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkının kullanılamayacağı bazı durumlar vardır: ‘’taşınırlarda ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, kamulaştırma hallerinde, miras intikalinde ve paylaşımında, iki şirketin birleşmesinde şufa hakkı kullanılamaz. Ancak belirtmek gerekir ki, şufa hakkının kullanılamadığı daha birçok durum bulunmaktadır, sayılanlarla sınırlı değildir.

Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkında, malik taşınmazı üzerindeki tasarruf hakkını bir sözleşme yaparak kısıtlamaktadır. Öncelikle belirtelim ki, bu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında malik taşınmazını satmaya karar vermesi halinde, sözleşmenin karşı tarafının öncelikli bir alım hakkı bulunmaktadır. Sözleşme iki kişi arasında olduğundan, taraflar yalnızca birbirlerine karşı sorumludurlar. Ancak, önalım hakkı tapuya şerh edilebilir bir haktır.

Önalım yani şufa hakkı tapuya şerh edilirse, bu hak 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani malik, sözleşmeyle tanınmış önalım hakkına uymayıp taşınmazı satarsa, tapuda şerh varsa, satın alan kişiye karşı da önalım hakkını ileri sürebiliriz. Eğer şerh yoksa sadece malike karşı sürebiliriz. Şerhin etkisi 10 yıl geçmekle düşer. Şerh edilecek olan önalım hakkı sözleşmesi noterde resmi şekilde yapılmalıdır.

Önalım sözleşmesi bedel belirtilmeden yapılmış ise bu sözleşme yalın önalım sözleşmesidir. Bu halde önalım hakkı sahibinin yasal önalım hakkının kullanılmasında olduğu gibi alıcı 3. kişinin ödediği bedeli ödemesi gerekir.

Önalım sözleşmesi bedel gösterilerek yapılmış ve tapuya şerh edilmiş ise, 3. kişi sözleşmeyi veya bedeli bilmediğini ileri süremez. Sözleşmede belirtilmiş bedel ile önalım hakkı kullanılır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı da önalım davası (şufa davası) açarak dava yoluyla kullanılır. Süreler yasal önalım hakkında olduğu gibi 3 ay ve her halde 2 yıldır.

Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı

Toprak Koruma ve Tarım Arazileri Kanunuyla Gelen;

2014 yılında çıkan Toprak Koruma ve Tarım Arazileri Kanununa göre tarım arazilerinin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiptir. Yani tarım arazisi sınırdaş tarım arazi sahibi olmayan birine satılırken yada tarım arazisi alınırken dikkat edilmesi gereken konu, tarım arazisi satıldıktan sonra dahi bitişik arazi malikleri dava açarak araziyi alabilmektedir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Tarım arazilerinde önalım (şufa) hakkının kullanılması da yukarda bahsedilen yasal önalım hakkının kullanılması ile aynıdır. Bu hak dava yoluyla kullanılır. Özellikle önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi var ise, hakimin hangi arazinin tarımsal bütünlük arz ettiğine dair ikna edilmesi gerekir. Dolayısıyla ön alım hakkına dayanarak ön alım davası (şufa davası) açacaksanız veya bu konuda hukuki danışmanlık almak ihtiyacı duyuyorsanız gayrimenkul alanında uzman bir avukata danışmak, hak kaybınızı önleyecektir.

Yazıyı Paylaş
  •  
  •  
  • 6
  •  
  • 1
  •  
  •  
    7
    Shares
  •  
  •  
  •  
  • 6
  • 1
  •  
  1. 12 Mayıs 2017

    Merhaba mustafa bey büyük bir arazide şufa hakkın kullanılmak isteniyor ama fiili paylaşım olmuş evler inşaa edilmiş 40 yıllık bir geçmişi var ancak davacı fiili paylaşım olmadığını zira kendilerinin kullanımına ayrılan yerin olmadığını iddia ediyor araştırmalarımızda arsa üzerinde tapusu olmadan ev inşaa ederek kullandıklarını tespit ettiğimiz kişiler var mahkemede bıralar gösterilerek fiili paylaşımın olduğu savunulabilirmi birde üzerinde evin yada başka bir yapısal alanın olmadığı bir kaç yer var oralar kimsenin kullanmadıpı için davaya delil olarak sunulabilirmi

  2. 5 Mayıs 2017

    89 Dönüm tek parça arazi satın aldım
    Komşu parselde 10 hissedar var . 10 hissedardan 2 si benim hakkımda ön alım davası açmışlar kalan 8 hissedar dava açmıyor 2 kişinin de çok düşük payları var dava açma hakları varmı MÜŞTEREK MALİK Babalarından Miras kalmış onlara

  3. 19 Nisan 2017

    TOPRAK TAPULU BİR EVİM VAR. BAZI SORUNLARDAN DOLAYI EVİ MAHKEME YOLUYLA SATILIĞA ÇIKARDIM. TAPU RAYİÇİ 53 BİN TL GÖZÜKÜYOR. FAKAT BENİM DAİRENİN FİYATI 300 BİN .ŞİMDİ EV MAHKEMEDEYKEN PİŞMANLIK DİLEKÇESİ VERİRSEK BU RAYİÇİ ARTTIRABİLİRMİYİZ ARTTIRRISAK MAHKEMEYE YANSIRMI BU ARTTIRDIĞIMIZ RAKAM YOKSA 53 BİN TL YE GİTTİMİ ARSADAKİ PAYIM. YARDIMLARINIZI BEKLIYORUM.

    TEŞEKKÜRLER.

  4. 9 Nisan 2017

    Mustafa bey merhaba
    Komşum benim arazime bitişik tarım arazisini rayiç bedelin üstünde bir fiyatla satacagıni belirtti bu sebeple ben kendisine alım için fiyat teklif etmedim.
    Benim parsel 21000 m2 onunkisi 4200 m2 arazisini alacağını belirttiği al satçı duyduğum kadarıyla tapuda gerçek degerin çok altında fiyatlar beyan ederek vergi kaçırmakta. Ön alım hakkı davası açarsam ödeyecegim bedel onların tapudaki beyan degerleri üzerindenmi olur yoksa bu beyanlarına itiraz ederek gerçek satiş bedeli üzerinden bana devrini ileri sürebilirlermi

    • 10 Nisan 2017

      Tapudaki beyan üzerinden alabilirsiniz. Ancak hak kaybı olmaması adına bir avukat ile davanızı açın.

  5. 15 Mart 2017

    Merhaba Mustafa bey. çeşitli yerlerden araştırdığımız ama bir türlü cevap bulamadığımız bir sorunumuz var mümkünse yorumlar mısınız ?

    Almış olduğumuz tarlaya tapu işlemleri sonrası komşu tarla sahibi sınırdaş önalım hakkını kullanarak dava açtı. Biz aldığımız tarlaya sınır bir başka tarla daha alsak sınırdaş önalım hakkına dayanılarak açılmış dava düşer mi ? Çünkü davaya konu tarlanın sınırında 2. bir tarlamız daha olmuş olacak ancak bu tarla karşı tarafın açmış olduğu davadan sonra alınmış olacak.

    Değerli yorumlarınız için teşekkür ederim.

    • 20 Mart 2017

      Merhaba, ikinci bir arazi alarak şufa davasının düşmesini nasıl sağlayabilirsiniz? İkinci bir tarla aldığınız takdirde bu durum yine ilk aldığınıza karşı diğer sınırdaş maliklerin şufa hakkını kaldırmaz.

  6. 13 Mart 2017

    Merhabalar. 8 ay önce alınmış müstakil tapulu tarım arazisine, komşu parselin açtığı önalım davası var. Maalesef satış bedeli de gerçek bedelin çok altında. Bu durumda davalı hukuki olarak nasıl bir yol izlemelidir?

  7. 3 Aralık 2016

    Merhaba tam tapu arazide sinirdas arazi maliki dava acabilirmi tapu degeri dusukse ne gibi bir yol izlenmelidir.

    • 5 Ocak 2017

      Tam olarak net soru sorulmamış ancak tarım arazisi satıldı ise sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkı vardır. Dolayısı ile dava açabilir.

Yorum yazın:

*

E-posta adresiniz yayınlanmayacaktır

© 2017 MIHCI HUKUK BÜROSU | İSTANBUL

logo-footer

SOSYAL MEDYADA BİZ: