Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri - Mıhcı Hukuk Bürosu
Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri – Mıhcı Hukuk Bürosu

Kentsel dönüşüm sürecinde başta devlet olmak üzere toplumun tüm kesiminde yer alan kişilere, kurumlara büyük görevler düşmektedir. Devlet yönünden bu işleyişe baktığımızda hiç şüphesiz devletin öncelikli yükümlülüklerinin başında vatandaşları mağdur etmeyecek şekilde bu süreci tamamlamak gelir. Bu önemli yükümlülüğün merkezinde de çoğunlukla kat malikleri yer almaktadır. Bu makalede kat malikleri açısından kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işleyeceğini ele almaya çalışacağız. Öncelikli olarak kat maliki tanımı yapmanın konuya girişte yararlı olacağı kanısındayız. Daha sonra kentsel dönüşümde kat malikleri konusunu irdeleyelim.

Kat Mülkiyeti Kanunun Tarifler başlıklı 2.maddesinde belirtilen özelliklere göre kat maliki, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olanlara denmektedir. Bağımsız bölüm kavramıyla ise ana gayrimenkulün (bina vs.)ayrı ayrı ve birbirinden bağımsız mülkiyet hakkına bağlı olarak kullanıma elverişli olan bölümleri kastedilmektedir. Bu tanımdan hareketle kat malikinin, bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu için ve mülkiyet hakkı da anayasal anlamda düzenlenmiş bir hak niteliğinde olduğundan dolayı mağduriyetinin önlenmesi esas olmalıdır.

Kentsel dönüşüm süreci kendi içerisinde çeşitli aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamalardan her birinde kat malikinin etkinliğine ilişkin önemli düzenlemeler yer almaktadır. İlk olarak riskli yapının tespit edilmesi hususu maliklerden veya onların kanuni temsilcileri tarafından bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilmektedir. Bu istem yerine getirilmediği takdirde riskli yapı tespiti bakanlıkça veya idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Maliklerin veya kanuni temsilcilerinin bu tespite ilişkin itiraz hakları elbette ki vardır ve bu itiraz haklarını tespit işleminden itibaren 15 gün içinde kullanmaları gerekmektedir.

İkinci olarak arsa parsellerinin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Örnek vermek gerekirse malikler bu parsellerin kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğuyla karar verirler.Bu karara katılmayanların bağımsız bölümleri bakanlıkça rayiç yani piyasa koşullarına bağlı olarak belirlenen değer tespit ettirilerek bu değerden az olmamak koşuluyla anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Diğer paydaşlar bu hisseleri almazlarsa kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kapsamında rayiç bedeli bakanlık tarafından ödenmek üzere bu paylar hazine adına kendiliğinden tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye yada idareye devredilebilirler.

Kanunun üçte iki çoğunluğu araması kanımızca isabetlidir. Çünkü Kentsel dönüşüm gibi önemli bir konuda her zaman oybirliğiyle uzlaşılması söz konusu olmayabilir. Oybirliği yani tüm paydaşların olurunun alınmasıyla bu sürecin başlanması fikri kanunda kabul edilmiş olsaydı , kentsel dönüşüm sürecini başlatmak konusunda olumlu görüşe sahip olan paydaşların çoğunluğu sağladığı takdirde bile bu işleyişi başlatamamaları gibi bir durum ortaya çıkacaktı ve bu da hiç şüphesiz ki çoğunluğun mağduriyetine yol açan bir durumun meydana gelmesine sebep olacaktı. Kaldı ki bu karara katılmayan azınlığın mağduriyetlerinin önlenmesi için kanun yukarıda bahsedilen 2 farklı durumu düzenlemiş bulunmaktadır.

Bununla birlikte kentsel dönüşüm sürecinde muhtemel uyuşmazlıklar noktasında kat maliklerinin belirli bir ortak paydada uzlaştırılması için kentsel dönüşüm alanında çalışan avukatlara büyük görevler düşmektedir. Bu disiplin alanında çalışan taraf avukatları tarafların kafalarında soru işareti kalmayacak şekilde, adeta adalet terazisini ince eleyip sıkı dokuyarak dengelemek suretiyle uzlaştırma görevini üstlenmelidirler.

Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerine Hukuki Danışmanlık

Kat malikleri olarak kentsel dönüşüm sürecine girecekseniz kentsel dönüşüm hukukuna tabi olacaksınız demektir. Bu alanda muhtemel hukuki riskler sizi maddi anlamda binlerce lira zarara uğratabilir, manevi olarak da yıkabilir. Bu kapsamda uzman kentsel dönüşüm hukuku avukatı size yardım edecektir. Sürecin başından beri avukat ile yürütmeniz durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesi, imar durumunun kontrolü, projenin uygunluğunun denetimi, tıkanan süreçlerde hukuki destek, muhalif maliklere karşı davaların açılması ve sürecin ilerletilmesi gibi hallerde kentsel dönüşüm avukatı size hukuki anlamda sorunsuz bir süreç sağlatacaktır. Aksi durumlarda bir çok hukuki risk ve dava ile karşılaşmanız mümkün olacaktır.

Tüm bunlarla birlikte kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecinin yukarıda bahsettiğimiz gibi merkezinde olduklarını bir kez daha hatırlatmak istiyoruz.Kentsel dönüşüm anlamında modern, imar ve şehircilik standartlarına uygun yapılarda herhangi bir tehlike korkusu taşımadan yaşam sürmenin, her kat malikinin ve riskli yapıyı her ne şekilde olursa olsun kullanmakta olan herkesin en önemli ve en kutsal hakkı olduğuna inanıyoruz.

Kat malikleri olarak kentsel dönüşüm hukuku avukatı arıyorsanız, büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

Yazıyı Paylaş
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  1. 31 Ocak 2016

    45 malikli bir binamız kentsel dönüşüm sürecine girecek. Biz kat malikleri olarak kentsel dönüşüme girerken kendimizi hukuki olarak müteahhite, muhalif maliklere karşı koruma altına almak istiyoruz. Bunun için kentsel dönüşüm uzmanı avukat aramaktayız. Bana buraya yazdığım mailden ulaşabilir misiniz? Bir de müteahhit bize kat karşılığı inşaat sözleşmesi göndermiş onu hemen imzalamamızı istiyor. Buna ne yapalım.

    • 31 Ocak 2016

      Kentsel dönüşümde kat maliklerinin bahsettiğiniz gibi hukuki korumaya ihtiyacı bulunmaktadır. Arsa payı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi, düzenlenmesi, revize edilmesi, kentsel dönüşüm için müteahhite verilecek vekaletteki yetkilerin kontrolü, muhalif maliklere karşı neler yapılabileceği, hukuki ve idari dava süreçlerinin yürütülmesi ve diğer hukuki süreçlerin yürütülmesi gibi ihtiyaçlar bulunmaktadır. Bu konuda sitemizin iletişim bölümündeki bilgilerden bize ulaşabilirsiniz.

Yorum yazın:

*

E-posta adresiniz yayınlanmayacaktır

© 2017 MIHCI HUKUK BÜROSU | İSTANBUL

logo-footer

SOSYAL MEDYADA BİZ: