Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm, kentin bir bölümünün ya da önemli derecede büyük sayılabilecek kısmının, bir proje kapsamında risk ve sonuçlarının tespit ve analiz edilerek, olası bir afette (deprem, sel vs.) yaşanabilecek can ve mal kayıplarını en aza indirebilmek amacıyla dayanıksız yapıların yıkılarak yerine depreme dayanıklı ve güçlendirilmiş binaların yapılmasını içeren bir kamu projesidir. Kentsel dönüşüm avukatı ise bu alanda çalışan avukatlara verilen genel isimdir.

Kentsel dönüşümün uygulanması sırasında müteahhitler ile yapı malikleri arasındaki sözleşmesel ilişkiler ve bunların ihlal edilmesi sonucunda çıkan ve dava aşamasına taşınan uyuşmazlıklar, hukukun bu alana da eğilmesi zorunluluğunu beraberinde getirerek kentsel dönüşüm avukatı olarak bilinen hukukçulara ihtiyacı artırır hale gelmiştir.

Kentleşmenin yoğun olduğu ve fazla göç alan bölgelerde çarpık kentleşmeden, çevre kirliliğine kadar pek çok sorun da birlikte doğmaktadır. Belediyeler ve diğer kamu idarelerinin bu alanda çözüm bulmaya çalışması ve imar, şehir planlama çalışmalarıyla birlikte kentsel dönüşüm şehirlerde hızla yaygınlaşmaya başlamış, büyük çaplı dönüşüm projelerinin de dahil olmasıyla bu alana özgü kentsel dönüşüm hukuku adıyla yeni bir hukuk alanı da doğmuştur. Sadece afet riski ve önlenmesi anlamında olmayan kentsel dönüşüm projeleri sosyal ve kültürel yapının geliştirilmesi amacıyla da pek çok çalışma alanı barındırmaktadır. Belediyelerin, kentsel dönüşüm kapsamında hangi faaliyetlerde bulunabileceği 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Belediye Kanunu’na göre belediyeler şu amaçlarla kentsel dönüşüm yapabilirler;
– Eskiyen kent kesimlerini yeniden inşa ve restore etmek
– Konut, ticaret ve sanayi alanları oluşturmak
– Teknoloji parkları, sosyal donatı alanları oluşturmak
– Deprem riskine karşı önlem almak
– Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak

Kentsel Dönüşüm Prosedürü

En başta kentsel dönüşümde kat malikleri, kentsel dönüşüm alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmaları malikler açısından ilerde muhtemel ortaya çıkabilecek bir çok hukuki sorundan, tazminat yükünden veya yapının yarıda kalması riskinden kurtulmalarını sağlayabilecektir. Bu kapsamda müteahhite karşı hukuki koruma anlamında da kentsel dönüşüm avukatı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmesinden iskan alınmasına kadar anahtar teslim olarak maliklere hukuki danışmanlık sağlamaktadır. Kentsel dönüşüme girecek olan yapılar için bu prosedürün başlaması için ya kentsel dönüşüm kapsamında riskli alan olarak tespit edilmiş bir bölgede bulunuyor olabilirsiniz ya da bakanlıkça lisans verilen kurumlar tarafından yapı maliklerinden her hangi biri riskli yapı kontrolü yaptırabilirsiniz. Kentsel dönüşümde riskli yapının tespitinden sonra 15 gün içerisinden maliklerden biri riskli yapı kararına itiraz edebilirler. Riskli yapı tespitine itiraz için kentsel dönüşüm avukatı ile dava açılması daha uygun olacaktır. Malikler kentsel dönüşüme girmelerinden önce veya zorunlu olarak girdikten sonra üçte iki çoğunlukla bir bina ortak karar protokolü ile yapı projesi hazırlayarak yapının nasıl yapılacağına karar verebilirler. Örneğin kentsel dönüşümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte bir müteahhite verilmesine karar verebilirler. Bu kapsamda üçte iki çoğunluğa katılmayan muhalif maliklerin payının fiyatını tespit ettirip sattırabilirler ve kendileri alabilirler. Muhalif malikin payı satılmazsa kentsel dönüşümde acele kamulaştırma kapsamında devlet tarafından satın alınabilir. Payı alan devlet projeye aynı şartlarda dahil olmuş sayılır. Kentsel dönüşümün yarıda kalması durumunda karşı çıkan maliki dışarıda bırakmak için kentsel dönüşüm avukatından hukuki danışmanlık almalısınız.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Faaliyet Alanları ve Kentsel Dönüşüm Davaları

Özellikle İstanbul gibi yüksek deprem riski bulunan bölgelerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 5393 sayılı Belediye K, 3194 sayılı İmar Kanunları kapsamında uygulanan kentsel dönüşüm projeleri, Gerek müteahhitler ile kamu idaresi arasındaki idari ve özel sözleşmeler, gerekse müteahhitler ile yapı malikleri veya kat maliklerinin bir kısmı ile diğer kısmı arasındaki mülkiyete ilişkin yapılan anlaşma ve sözleşmeler içerisinde birçok hukuki konuyu ihtiva eden işlemler kentsel dönüşüm avukatının çalışma alanını oluşturmaktadır. Aynı zamanda kentsel dönüşüm prosedürünün sağlıklı bir şekilde ilerlemesi yine kentsel dönüşüm avukatının faaliyet alanını oluşturur. Kentsel dönüşüm avukatı aynı zamanda kentsel dönüşüm sürecinin baştan riskli yapının tespiti,tahliyesi, yıktırılması ve yapı projesi sözleşmesinden başlayarak, yapının yapılıp iskanının alınmasına karar tüm süreçleri yürütür. Yine müteahhitler de bu kapsamda bir çok hukuki problemlerle karşılaşması ve sürecin tıkanması karşısında kentsel dönüşüm davalarında uzman kentsel dönüşüm avukatına ihtiyaç duymaktadır.

Bu kapsamda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri doğrudan kamu tüzel kişilikleri tarafından gerçekleştirildiği gibi, kamu-özel ortaklığı ya da özel hukuk kişileri tarafından da gerçekleştirilebilmektedir. Bu üç yöntemde de projenin finansmanı açısından çeşitli yöntemler izlenmektedir. Kamu tarafından gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerinde merkezi fondan bütçe ayrılarak kaynak sağlanırken özel sektör tarafından gerçekleştirilen projelerde, projenin tür ve büyüklüğüne göre yap-işlet-devret modeli, kirala/sarın al geliştir işlet modeli ya da irtifak hakkı tesisi gibi yöntemlerden biri ile projeye kaynak sağlanmaktadır. Bu işlemlerin yerine getirilmesi sırasında sözleşmelerin hazırlanması, uygulanması, denetlenmesi ve sözleşme kurallarını ihlal hallerinde kentsel dönüşüm avukatlarına büyük görevler düşmektedir. Yine kentsel dönüşüm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda;  haksız kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve bunun gibi yapı maliklerinin karşılaşacağı haksız durumlarla ilgili açılan davalar da büyük ölçüde kentsel dönüşüm avukatları tarafından yürütülmektedir. Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul.